2006年05月27日

山越え近し

渡英準備の中で最大の懸案事項の一つだったマンションの売却に早くも進展が。というのもかなり購入に前向きなお客さんが現れたのです。先方はこちらが提示していた金額よりも低い金額で意思を表示してきたのですが、こちらもその程度のダウンならある程度覚悟の範囲内だったので、OKの返事をしたところ。ということで買い主さんのローン審査等の手続きに入り、無事にOKということであれば契約成立という流れになりそうです。これはかなり精神的なリリーフになります。しかも売却額から今の自分のローン残高を差し引くとそこそこのおつりが。これは留学中の生活費の足しになるのでこれもかなり助かります。無事にこのまま事が進む事を願うばかり。自分の家を手放すのはやや寂しい気持ちがあるものの、前に進むためには必要なステップなのかなと割り切っています。

ちなみに何で賃貸ではなく売却に踏み切ったかというと賃貸の場合の査定賃料が今の毎月のローン返済+管理費・修繕積み立て・駐車場代、等々とほぼトントンだったからです。別に賃貸で利益を出そうと思っていたわけでは無いですが、全く手元に残らず賃料が右から左へ消えていく形になってしまうと、貸す前のハウスクリーン費用、借り手がつかなかった期間の支出、自分たちが再入居する際のクリーニング、等々諸費用を考えるとかなりのマイナス(持ち出し)となる可能性があり、ちょっとおいしくないなというのがあったからです。さらに家財や設備がボロボロになって帰ってくるリスク、喫煙者が住んだ後でコチニンが壁に染みついて子供に受動喫煙させるリスク(自分たちも夫婦揃って嫌煙家)、などなども考えるとさらに気が引けたわけです。それに対し、売却だとまだ築浅なのでいい条件で売れる確率が高く、(実際今回そうなりそうであるように)ローン残高より高く売却できる可能性が高かったからです。そして何よりも海外に行くにあたって身軽になった方が良いだろうというのもありました。海外から固定資産税の確定申告をしたり、賃貸に関するやりとりをやるのも厳しいものがありますしね。

マンションや家の売却をする際、不動産屋と仲介契約を結ぶのですが、その形態は3つありますが大きくは専属媒介と一般媒介の2つ。専属の場合は一社とexclusiveに契約を結び、売買はすべてその一社を通して行われることとなります。なので他の不動産屋がその家を売ろうとした場合は、契約した不動産屋にお伺いを立てないとならなくなります。仲介業者の利益は売り主から取る手数料と買い主から取る手数料の2つから出るわけなのですが、専属契約を取った不動産屋は売却手数料は売り主から確実に入ることになります。さらに自社でお客さんを紹介して売った場合は購入手数料も取れるのでダブルでおいしいというわけ。他社が連れてきたお客さんに売れた場合は、購入手数料はその会社に取られてしまいますが、それでも売却手数料は必ず入ります。なのでどの会社も専属契約を結びたがります。

それに対し一般は売り主の自由で何社とも媒介契約を結べます。複数と結ぶと言うことはその会社すべてに売却手数料を得る権利が生まれることになり(要は早い者勝ち)、不動産会社としてはおもしろくない契約になりますが、売り主側からすると競争の原理が働くので、積極的に売ってくれるというメリットがあります。その代わりデメリットとして、選ばれなかった不動産屋からしつこく連絡が入り、うちとも契約を結んでほしいと言われたりします。また契約社数を増やしすぎると、どの不動産屋さんも逆に力が入らなくなるという事にもなりかねないので、注意が必要です。

今回自分の場合は2社に絞るという方法で一般を選びました。手を広げすぎず、先に書いた競争の原理が働く事を期待しての判断でした。現にお互いもう片方の会社名を知りたがり、そこに負けないように、という気持ちでやってくれているようです。会社も名の通った大手よりも地元で評判が高い中堅どころを選びました。この選択は正解だったかどうかはわかりません。物件情報がインターネットですぐ検索できるようになった今、中堅だろうが大手だろうが情報の中身という意味では変わらなくなってしまったからです。大手の方がお客さんからの問い合わせが多く来る可能性が高いのだろうとは思います。ただ、実際大手の営業マンと会って話した感触からすると、地元を必ずしも詳しく知っているというわけでなく、「首都圏」という大きな守備範囲の一部としか扱ってないなという印象を受けたというのはありました。お客さんを実際に引き連れてやってきた際に、マンションそのもののことを説明する以外にこの周辺の住環境をどれだけ詳しく買い主に説明できるのだろう、と考えた際に、地元で強いとされている所にお願いした方が良いのだろうと考えたわけです。買い主も大きな買い物なので納得して買わなければならないでしょうし、納得するにはやはり周辺の環境を含めた総合的な情報が多く必要でしょうしね。

この行く末はまた後日報告予定!
posted by kensuke at 23:58| Comment(0) | TrackBack(0) | 渡英準備 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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